Il termine per la vendita dell’immobile pre-posseduto, necessario per non decadere dal credito d’imposta in caso di riacquisto della prima casa, è fissato in due anni. Con la Risp. AE 10 settembre 2025 n. 238, l’Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti sul termine per la vendita e su come utilizzare il credito d’imposta in dichiarazione dei redditi.
Con la Risp. AE 10 settembre 2025 n. 238, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti sul termine per la vendita dell’immobile già posseduto, necessario per non decadere dal beneficio prima casa in caso di riacquisto agevolato, passa da 1 a 2 anni. Tale nuovo termine si applica anche al riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa: il credito diventa definitivo solo se l’immobile pre-posseduto viene venduto entro 2 anni dal nuovo acquisto.
L’Agenzia delle Entrate ha, inoltre, precisato che il credito d’imposta:
- va ripartito secondo le quote di proprietà in caso di comproprietà, successione o comunione;
- può essere utilizzato in diminuzione dell’IRPEF nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui è avvenuto il riacquisto;
- può essere fatto valere fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’IVA pagata sul nuovo acquisto, ma non può mai generare rimborso;
- se l’immobile pre-posseduto non viene alienato entro i 2 anni, il contribuente decade sia dall’agevolazione prima casa sia dal diritto al credito d’imposta.
Tali regole si applicano anche nei casi in cui l’acquisto sia avvenuto da un soggetto IVA o tramite successione, sempre nel rispetto delle quote effettivamente possedute e dei requisiti previsti dalla legge.
Agevolazione prima casa e credito d’imposta per il riacquisto
L’agevolazione prima casa rappresenta una delle misure fiscali più rilevanti per chi acquista un’abitazione non di lusso. La normativa prevede un’aliquota agevolata sull’imposta di registro o sull’IVA, a condizione che il contribuente non sia già titolare, nello stesso Comune, di altra abitazione acquistata con le stesse agevolazioni, né ne sia titolare su tutto il territorio nazionale.
Con la Legge di stabilità è stato introdotto il comma 4-bis nella Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al Testo Unico dell’Imposta di Registro, che consente di beneficiare dell’agevolazione anche a chi acquista un nuovo immobile prima di vendere quello già posseduto. La legge di Bilancio 2025 ha ulteriormente esteso il termine per la rivendita: il contribuente dovrà alienare l’immobile pre-posseduto entro 2 anni dal nuovo acquisto agevolato, anziché entro un anno come previsto in precedenza.
Questa modifica ha effetto anche per le operazioni di acquisto in cui, al 31 dicembre 2024, il termine di un anno non sia ancora scaduto, consentendo così di godere di un ulteriore periodo per adempiere all’obbligo di vendita e mantenere i benefici fiscali collegati al riacquisto della prima casa.
Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa trova la sua disciplina principale nell’ art. 7 Legge 448/98. Tale norma attribuisce al contribuente che acquista una nuova abitazione con le agevolazioni prima casa, entro un anno dall’alienazione della precedente, un credito d’imposta pari all’imposta di registro (o IVA) pagata sul precedente acquisto, fino a concorrenza dell’imposta dovuta per il nuovo acquisto.
Con la modifica normativa introdotta dalla Legge di Bilancio 2025, il termine per la rivendita dell’immobile pre-posseduto passa a 2 anni. Anche se la lettera della Legge 448/98 non è stata modificata, l’Amministrazione finanziaria ha chiarito che il nuovo termine si applica anche al riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, in linea con la ratio volta ad agevolare la sostituzione dell’abitazione principale.
Quindi, il credito d’imposta è riconosciuto anche nel caso in cui il contribuente acquisti la nuova abitazione prima di vendere la precedente, purché questa sia alienata entro 2 anni dal nuovo acquisto. In caso contrario, il contribuente decade dal beneficio e perde il diritto al credito.